Cẩn trọng với nguy cơ rủi ro khi làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng căn hộ

Theo nhiều chuyên gia pháp lý, việc mua căn hộ condotel sử dụng hợp đồng chuyển quyền sử dụng tiềm ẩn rủi ro rất lớn về pháp lý.

Đang có nhu cầu mua nhà để 2 vợ chồng sắp cưới, chị Thanh Thư (Ba Đình, Hà Nội) tìm hiểu rất nhiều dự án gần khu vực Ngã tư sở cho tiện đi làm. Do là vợ chồng trẻ, nên chị Thư rất thích các dự án có đầy đủ tiện ích, dịch vụ.

"Tôi có tìm hiểu một số dự án dạng căn hộ khách sạn gần đó. Có căn hộ dạng này thậm chí còn được miễn phí rất nhiều tiện ích. Tuy nhiên, nếu mua thì hợp đồng lại dưới dạng "Chuyển quyền sử dụng căn hộ" nên tôi thấy rất băn khoăn", chị Thư cho hay. 

Không riêng chị Thư, nhiều khách hàng tìm hiểu các dự án bất động sản tại Hà Nội cũng tỏ ra băn khoăn vì tính pháp lý của những căn hộ dạng du lịch khách sạn. Theo anh Hải Hoàng (Bùi Xương Trạch, Hà Nội) một người có ý định mua dự án căn hộ khách sạn tại 90 đường Láng cho biết, thực chất dự án TNR The Nosta này không được phát sinh đơn vị ở. Điều này có nghĩa không được phép ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng với khách hàng, trong khi đó hợp đồng mà một số nhân viên bán hàng cho dự án này đưa ra là chuyển quyền sử dụng căn hộ.

Anh Hoàng được giải thích, chủ đầu tư dự án được phê duyệt theo hình thức căn hộ khách sạn, không sử dụng hết thì nhượng cho khách hàng để khách hàng được quyền sử dụng và khai thác.

"Vì thế, mua để ở, sử dụng hay lưu trú, kinh doanh là việc khách hàng được làm bình thường. Nhà nước cấp cho chủ đầu tư thế nào thì chủ đầu tư cấp cho khách hàng như vậy", anh Hoàng khẳng định.

Trao đổi nhanh với ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, về sự rủi ro trong các hợp đồng chuyển quyền sử dụng căn hộ của các dự án condotel thì được biết, hiện nay, đã có hướng dẫn của Bộ để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ đối với một số dự án condotel.

"Nhưng hợp đồng quyền sử dụng căn hộ thì không hề có. Nếu chủ đầu tư làm như vậy là sai vì làm gì có quyền sử dụng. Pháp luật chỉ quy định về quyền sở hữu căn hộ", ông Võ khẳng định.

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc công ty luật Trường Sơn nhận định, mục tiêu của khách hàng khi mua là sở hữu một căn hộ để ở lâu dài hoặc cho thuê, trong khi đó pháp lý của một số dự án không phải để ở. Đất của dự án đó có thể là loại đất được cho thuê có thời hạn, được quy hoạch sử dụng để kinh doanh thương mại, không phải để ở.

"Nhà nước không chỉ quy định trong luật, mà trong các văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đã nêu rõ, với hình thức dự án này không hình thành đơn vị ở. Một số dự án đặc thù còn ghi rõ, nghiêm cấm chuyển nhượng các căn hộ này dùng hình thức để ở dưới mọi hình thức", ông Tuấn nói.

Nhìn vào quyết định chủ trương đầu tư của dự án tại đường Láng, vị luật sư này cho biết, gắn liền với mục đích, quy hoạch sử dụng đất thì Nhà nước đã đưa ra các điều kiện để trao dự án này cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư phải đảm bảo việc sử dụng đất, công trình trên đất phù hợp với quy hoạch.

Do đó, theo luật sư Trương Anh Tuấn, mục đích của loại dự án căn hộ du lịch, khách sạn mà Nhà nước ban hành là dùng để kinh doanh thương mại, lưu trú ngắn hạn, chứ không phải lưu trú dài hạn.

Đặc biệt, việc lưu trú này theo nhận định của ông Tuấn, cũng không phải để chuyển nhượng quyền sử dụng căn hộ. Quyền sử dụng căn hộ này sẽ mãi là của chủ đầu tư theo quy định của dự án. Những người sử dụng chỉ có thể thuê ngắn hạn, không phải lâu dài.

Như vậy, việc anh Hoàng định mua căn hộ để ở hay kinh doanh mà sử dụng hợp đồng chuyển quyền sử dụng căn hộ cũng tiềm ẩn rủi ro về pháp lý rất lớn.

"Thậm chí, nếu người dân không hiểu, hoặc hiểu nhưng cố tình cùng với chủ đầu tư làm thì đang vi phạm vào những quy định cấm của pháp luật", luật sư Tuấn khẳng định.

Theo nhận định của luật sư này, điều đáng chú ý nhất chính là hệ quả pháp lý nhiều phức tạp, dai dẳng.

Đưa ra lời khuyên về những giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro này, luật sư Trương Anh Tuấn chia sẻ, tiết kiệm tiền đã khó, để đầu tư sinh lời thì còn khó hơn nữa. Ai cũng mong muốn có lãi, nhưng phải thực hiện được nguyên tắc bảo toàn vốn.

Để làm được điều đó thì đầu tiên là cần phải an toàn về pháp lý. Vì theo luật sư Tuấn, nếu cứ mua không cần biết đến pháp lý, tư vấn luật thì cũng đồng nghĩa việc chấp nhận sự rủi ro, thậm chí là mất trắng khi tham gia vào các giao dịch rủi ro.

Theo các chuyên gia, để vướng vào những giao dịch rủi ro này cũng một phần lỗi là của người dân. Bởi khi tìm hiểu kỹ về dự án mà vẫn quyết định đầu tư thì người mua phải chấp nhận những rắc rối song hành trong cuộc sống.

Phương Chung

Theo Dân Trí